Onderwerpen
Principeverzoek
Wanneer je plan niet binnen de regels van het omgevingsplan valt, is er een afwijking nodig. Het is aan de gemeente om te bepalen of ze hieraan willen meewerken. Om dit helder te krijgen, dienen we een principeverzoek in bij de gemeente, waarin we vragen of zij bereid zijn om mee te werken aan de benodigde afwijking.
Wat is het?
Is dit altijd nodig?
Ja, als een plan niet past in het omgevingsplan dien je altijd te beginnen met een principeverzoek.
Wat moet er worden aangeleverd?
Dit is afhankelijk van het initiatief. Voor een overzichtelijk plan kan alleen worden volstaan met een schets of ontwerptekening samen met een door uzelf geschreven motivatie.
Voor meer complexere plannen is het nodig om een gespecialiseerd bureau een motivatie op te laten stellen. Hierin worden de verwachte omgevingsaspecten van het plan beschreven. Hierin wordt aangetoond dat het plan geen nadelige effecten heeft op de omgeving en past binnen het beleid van de gemeente en provincie.
In sommige specifieke gevallen is nodig om vooraf onderzoek te laten verrichten. Zo kunnen grote risico’s in het plan vroeg worden uitgesloten.
Wie beoordeeld een principeverzoek?
Het verzoek wordt beoordeeld door diverse afdelingen op het gemeentehuis. Vaak gaan ze in ieder geval langs de afdelingen: stedenbouw, verkeer, ruimtelijke ordening, bouwen en milieu.
In sommige gevallen wordt het plan ook voorgelegd aan de commissie omgevingskwaliteit (voorheen welstand).
De gemeente zal het principeverzoek ook ter beoordeling naar de provincie en soms de veiligheidsregio sturen.
Wat kost het?
Dit is sterk afhankelijk van het initiatief. Een simpel initiatief waarbij je zelf een motivatie opstelt kost tussen de €500 en €1.000 (exclusief btw).
Voor een complex plan waarbij naast een tekening ook een schriftelijke motivatie moet worden gemaakt en soms zelfs verkennende onderzoeken kunnen de kosten oplopen naar €5.000 – €10.000 (exclusief btw)
De gemeente rekent ook leges voor het in behandeling nemen van een principeverzoek. De prijs hiervan is verschillend per gemeente en kun je vinden in de legesverordening.
Hoelang duurt een principeverzoek?
Bij een overzichtelijk initiatief varieert dit ergens tussen de 8 en 16 weken. Een complex plan kan soms wel 1 of meerdere jaren duren. Dit is afhankelijk van de eventuele knelpunten en hoe we deze kunnen oplossen.
Vooroverleg
Een vooroverleg, of conceptaanvraag omgevingsvergunning, is een voorlopige aanvraag van bouwplannen bij de gemeente om vooraf feedback te ontvangen en knelpunten te identificeren voordat de formele aanvraag wordt ingediend.
Wat is het?
Een vooroverleg of conceptaanvraag omgevingsvergunning is een voorlopige aanvraag die je bij de gemeente indient om feedback te krijgen op je plannen voordat je een formele aanvraag indient. Het doel is om eventuele knelpunten te identificeren. Doordat we dit vroeg in het traject doen kunnen wijzigingen snel worden doorgevoerd zonder dat er onnodig veel tekeningen en rapporten aangepast moeten worden.
Is dit altijd nodig?
Nee, per project beoordelen we de noodzaak van een vooroverleg.
Wat kost het?
De kosten worden door de gemeentes vastgelegd in de legesverordening. Sommige gemeenten hanteren een percentage van de bouwsom, anderen een vast tarief of een combinatie.
Raadpleeg de gemeente voor het exacte tarief. Ter indicatie, bij de gemeente de Fryske Marren kost een vooroverleg circa 500 euro.
Wat wordt er beoordeeld?
De belangrijkste onderdelen die worden beoordeeld zijn het omgevingsplan (bestemmingsplan) en de omgevingskwaliteit (welstand).
Kan ik nog dingen wijzigen?
Ja, na een conceptaanvraag is het nog mogelijk om kleine wijzigingen door te voeren in het plan.
Als de wijzigingen van grote aard zijn, dan zal de gemeente de gemaakte overwegingen opnieuw maken.
Kan ik na goedkeuring alvast bouwen?
Nee, met een goedgekeurde conceptaanvraag mag je niet beginnen met bouwen. Je hebt een goedgekeurde definitieve omgevingsvergunning nodig voordat je mag starten met de bouw.
Hoeveel tijd heb ik voordat ik de definitieve aanvraag moet indienen?
Er is geen vaste termijn, maar het is aan te raden om niet te lang te wachten, omdat de wet- en regelgeving of het beleid kan veranderen. Dit kan invloed hebben op je plannen.
Hoelang duurt een vooroverleg?
Afhankelijk van het bouwplan varieert dit ergens tussen de 4 en 16 weken. Dit is afhankelijk van de eventuele knelpunten en hoe we deze kunnen oplossen.
Omgevingsvergunning
Een omgevingsvergunning houdt in dat je toestemming hebt van de gemeente voor een bouw- of verbouwproject. Om deze te krijgen dien je alle benodigde gegevens en documenten in. De gemeente beoordeelt je aanvraag aan alle relevante wet- en regelgeving. Denk aan het omgevingsplan, omgevingskwaliteit, bouwbesluit en milieuwetgeving.
Wat is het?
Een omgevingsvergunning is een officiële toestemming van de gemeente die je nodig hebt voor werkzaamheden die invloed hebben op de omgeving, zoals bouwen, slopen, of het aanpassen van een pand. Het doel van de vergunning is om te zorgen dat jouw plannen veilig zijn voor jou, de omgeving en het milieu, en dat ze passen binnen de regels van de gemeente, zoals het omgevingsplan. Zonder deze vergunning riskeer je boetes, vertragingen, of dat je aanpassingen moet maken om alsnog aan de regels te voldoen. Het aanvragen van een omgevingsvergunning zorgt er dus voor dat alles op een juiste manier en volgens de wet wordt uitgevoerd.
Is dit altijd nodig?
Nee, je hebt niet voor alle bouwwerkzaamheden een omgevingsvergunning nodig.
Grote projecten zoals nieuwbouw vereisen meestal een vergunning. Kleinere werken zoals het plaatsen van een dakkapel zijn soms vergunningsvrij, mits ze aan bepaalde regels voldoen.
Wij checken altijd in een vroeg stadium of er een vergunning nodig is voor je project.
Wat is vergunningsvrij?
Vergunningsvrij betekent dat je voor bepaalde kleinere bouwprojecten, zoals een schuur of dakkapel geen vergunning hoeft aan te vragen, zolang deze voldoen aan specifieke regels. Deze projecten moeten echter wel voldoen aan de bouwtechnische eisen van het Bouwbesluit en het omgevingsplan. Wij controleren vooraf of een project vergunningsvrij is.
Hoe lang duurt de procedure?
De gemeente moet binnen 8 weken een besluit nemen op een aanvraag omgevingsvergunning. De gemeente kan de termijn met 6 weken verlengen. Dit is geregeld in de omgevingswet.
Welke documenten zijn hier voor nodig?
Voor een aanvraag omgevingsvergunning zijn tekeningen en berekeningen nodig. We moeten aannemelijk maken bij de gemeente dat het gebouw voldoet aan alle wet- en regelgeving.
Per project wordt er beoordeeld welke informatie nodig is. Onderstaande onderdelen zijn meestal nodig:
- plattegronden,
- kaveltekening
- gevelaanzichten
- doorsneden,
- beeldbepalende details
- constructie opbouw zoals funderings- en vloerenplannen
- riolering
- bouwbesluit berekeningen
- ventilatie berekening
- daglicht berekening
- gebruikoppervlak berekening
- BENG berekening
- isolatie waarden
- milieu belastende gegevens
- brandwerende voorzieningen
- AERIUS berekening
- enzovoort
Wie dient de aanvraag in?
Meestal dienen wij de aanvraag in. Het is een complex aanvraagformulier die ingevuld moet worden. Zo dien je de juiste activiteiten selecteren om te zorgen dat je de juiste vergunning ontvang.
We hebben van jullie wel een machtiging nodig om de aanvraag in te kunnen dienen. Als deze nodig is zullen we deze machtiging klaarzetten en jullie vragen deze te accorderen.
Wat kost de omgevingsvergunning?
Naast het laten maken van de tekeningen en berekeningen moet je aan de gemeente leges betalen voor het behandelen van een aanvraag.
De leges voor het aanvragen van een omgevingsvergunning variëren per gemeente en type project. Gemiddeld liggen de kosten rond de 2% á 3% van de bouwsom. Je kan de gemeente vragen hoe hoog de leges zijn voor jullie project.
Hoe lang is de vergunning geldig?
Een vergunning is doorgaans 6 maanden geldig vanaf de datum van verlening. Binnen deze periode moet je met de bouw- of verbouwactiviteiten beginnen. De bouwwerkzaamheden mogen vervolgens niet langer dan 6 maanden stil liggen. Voldoe je niet aan bovenstaande voorwaarden, dan kan de gemeente je vergunning intrekken.
Omgevingsplan
Een omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) wordt door de gemeente opgesteld. Hierin wordt vastgelegd hoe het grondgebied mag worden gebruik en hoe het mag worden bebouwd.
Wat is het?
Een omgevingsplan is een document dat door de gemeente wordt gemaakt om te bepalen wat er wel en niet mag gebeuren met de ruimte binnen de gemeentegrenzen. Het helpt ervoor te zorgen dat bouwprojecten en veranderingen in de omgeving goed passen bij de plannen van de gemeente. In zo’n plan staat bijvoorbeeld waar je huizen of bedrijven mag bouwen, hoe hoog de gebouwen mogen zijn, en waarvoor verschillende plekken gebruikt mogen worden, zoals wonen, werken of recreëren.
Waarom is het omgevingsplan belangrijk voor mij?
Het omgevingsplan bepaalt wat je wel en niet mag doen op je kavel. Zo is er vastgelegd wat je op je kavel mag doen, bijvoorbeeld wonen, recreëren of werken. Ook kan het zijn dat er bepaalde grenzen zijn bepaald voor aan huis verbonden bedrijven of welke maximale milieuklasse een bedrijf op een kavel mag hebben.
Tevens zijn de bouwmogelijkheden vastgelegd, zoals bijvoorbeeld de maximale bouw- en goothoogte, oppervlaktes en dakhelling.
Hoe weet ik of mijn bouwplan voldoet aan het omgevingsplan?
Het vinden, en lezen van het omgevingsplan kan best lastig zijn. Wij toetsen de projecten doorgaans aan het omgevingsplan. Bij twijfel adviseren we om het plan in te dienen als een vooroverleg aanvraag. De gemeente gaat dan het bouwplan en het gebruik beoordelen.
Waar kan ik het omgevingsplan vinden?
Het omgevingsplan is voor iedereen in te zien.
- Ga naar het omgevingsloket
- Zoek je kavel op door het adres in te voeren.
- Aan de rechterzijde van het scherm vind je het omgevingsplan waarin alle regels staan vermeld die aangeven wat wel en niet is toegestaan op je kavel. Dit omgevingsplan biedt je inzicht in de geldende regels voor ruimtelijke ordening, bouwmogelijkheden, milieubescherming, natuurbeheer en andere relevante aspecten van de fysieke leefomgeving. Het helpt je om snel te zien wat wel en niet mogelijk is op je kavel.
Hoe ziet het omgevingsplan eruit?
Het omgevingsplan is op ieder adres anders. Onderstaand een willekeurige afbeelding uit een omgevingsplan:
Wat als mijn plan niet voldoet aan het omgevingsplan?
Als je plan niet helemaal past binnen de regels van het omgevingsplan, kun je als eerste een principeverzoek indienen bij de gemeente. In deze aanvraag vragen we of de gemeente bereid is mee te werken aan het afwijken van het omgevingsplan.
Als de gemeente positief reageert op je principeverzoek, zijn er twee manieren om verder te gaan:
- Aanvraag voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA): Als je plan deels afwijkt van het omgevingsplan maar nog steeds binnen de regels kan passen, kun je een formele aanvraag indienen om een uitzondering te maken op de bestaande regels. Je behoud dan je oorspronkelijke omgevingsplan maar alleen je aangevraagde plan wordt toegestaan als afwijking.
- Aanvraag voor Wijziging van het Omgevingsplan: Als je plan niet kan worden goedgekeurd via een uitzondering, kun je vragen om een wijziging van het omgevingsplan. Je moet dan zelf, in nauwe samenspraak met de gemeente, een omgevingsplan laten opstellen. De gemeente zal dit plan vervolgens in behandeling nemen en uiteindelijk vaststellen. Nadat het nieuwe omgevingsplan is vastgesteld kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor het bouwplan.
Omgevingskwaliteit
De omgevingskwaliteit (voorheen welstand) gaat over hoe een gebouw past in de omgeving. De gemeente heeft hiervoor richtlijnen vastgesteld in een welstandnota. Een onafhankelijke adviescommissie (in Friesland is dat Hûs en Hiem) beoordeeld of een bouwplan voldoet aan de welstandnota.
Wat is een welstandnota?
De welstandsnota is een document van de gemeente waarin ze hebben vastgelegd hoe gebouwen eruit moeten zien op een bepaalde locatie. Het wordt gebruikt door de adviescommissie omgevingskwaliteit (welstandscommissie) om bouwplannen te beoordelen. De welstandnota beschrijft de eisen voor nieuwe bouwwerken, renovaties en uitbreidingen, met focus op vormgeving, materiaalgebruik, kleur, schaal en de relatie met omliggende bebouwing.
Waar kan ik de welstandsnota vinden?
De welstandsnota is te vinden op de officiële website van je gemeente. Meestal onder het kopje ‘bouwen en verbouwen’ of onder welstandsnota.
Kunnen jullie hem niet vinden maar toch benieuwd naar de inhoud? Doe ons een berichtje, dan gaan we hem voor jullie achterhalen.
Hoe ziet de welstandsnota eruit?
De welstandsnota is door iedere gemeente apart opgesteld. Ze zien er daarom ook allemaal anders uit. Onderstaand een afbeelding uit de welstandsnota van gemeente De Fryske Marren:
Wie gaat het plan beoordelen?
Het bouwplan wordt beoordeeld door de adviescommissie omgevingskwaliteit. Dit is een onafhankelijke commissie die bij alle gemeenten in de provincie adviseerd. Hiermee borgen ze een objectieve beoordeling zonder persoonlijke of zakelijke relaties.
Zo wordt in Friesland de beoordeling gedaan door Hûs en Hiem en in de Groningen door Libau.
Hoe vaak is vinden deze beoordelingen plaats?
De adviescommissie heeft bij elke gemeente een vaste vergaderdag. De vergaderfrequentie is één maal in de twee weken. Bij sommige gemeenten wordt wekelijks vergaderd.
Hoe gaat het beoordelingsgesprek?
Het beoordelingsgesprek vindt plaats in het gemeentehuis, waar je als opdrachtgever samen met ons aanwezig kunt zijn. De agenda van het gesprek is meestal als volgt:
- De voorzitter van de adviescommissie omgevingskwaliteit opent het gesprek en legt hun rol uit.
- U of wij krijgen het woord om op hoofdlijnen het project toe te lichten.
- De commissie toetst het plan aan de welstandsnota. Dit doen ze middels foto’s van de omgeving en met luchtfoto’s. Indien nodig kunnen we aan tafel het plan nader toelichten.
- Tot slot volgt de beoordeling, die kan variëren van goedkeuring tot suggesties voor aanpassingen en afkeur. Indien nodig kunnen we direct de een oplossing afstemmen.
Wie zijn er bij het beoordelingsgesprek aanwezig?
Bij het beoordelingsgesprek zijn de volgende mensen aanwezig:
- Gastheer of gastvrouw van de gemeente. Hij of zij bediend de computer en laat de ingediende tekeningen zien op het scherm.
- Twee adviseurs van de adviescommissie waarbij één persoon de rol van voorzitter heeft.
- Jullie als initiatiefnemer.
- Wij om te zorgen dat jullie plan op een constructieve manier wordt beoordeeld.
Wat als ik niet aanwezig kan zijn?
Wanneer het niet mogelijk is om fysiek aanwezig te zijn, is er de mogelijkheid om online aan te sluiten bij het beoordelingsgesprek.
Geef dit tijdig bij ons aan zodat wij een link kunnen opvragen zodat jullie online kunnen aanschuiven.
Wat kost de beoordeling?
De kosten voor de beoordeling worden geregeld in de legesverordening van de gemeente. Deze verschillen per gemeente.
Doorgaans worden de tarieven bepaald op basis van de bouwkosten van het project. Als richtlijn kun je 0,2% tot 0,4% van de bouwsom aanhouden.
Wat als de beoordeling negatief is?
Als het project niet wordt goedgekeurd dan wordt de reden van afkeur door de adviescommissie beschreven in hun beoordelingsbrief. Doordat we meestal aanwezig zijn bij het overleg proberen we tijdens de vergadering al een oplossingsrichting voor te leggen.
We verwerken de feedback in het plan en we dienen het aangepaste plan opnieuw in bij de gemeente. In de volgende vergadering zal het plan weer op aan bod komen en opnieuw worden beoordeeld. Als het plan opnieuw wordt afgewezen, verwerken we de feedback opnieuw en dienen we het weer in, totdat het plan wordt goedgekeurd.
Wat staat er in de beoordelingsbrief van het gesprek?
Na het beoordelingsgesprek ontvang je een beoordelingsbrief van de adviescommissie. In deze brief staat vermeld wat de uitkomst van de welstandsbeoordeling is en welke opmerkingen of aanbevelingen de commissie eventueel heeft over je bouwplan.
Bouwfysische berekeningen
Om te zorgen dat het project voldoet aan de bouwfysische eisen, moeten verschillende vereiste berekeningen worden gemaakt. Deze berekeningen zijn essentieel om te voldoen aan het bouwbesluit en om een comfortabel en duurzaam gebouw te realiseren.
Welke berekeningen zijn er nodig?
- Gebruiksoppervlakteberekening
Een gebruiksoppervlakteberekening is het bepalen van de totale vloeroppervlakte van een gebouw of ruimte die bruikbaar is voor de beoogde functie, zoals wonen of werken, volgens de normen van het bouwbesluit. Het wordt gebruikt om te bepalen of een gebouw voldoet aan de minimale eisen. - Daglichtberekening
Een daglichtberekening is een methode om te bepalen hoeveel natuurlijk licht een ruimte binnenkomt, zodat wordt voldaan aan de eisen van het bouwbesluit voor voldoende verlichting en leefbaarheid. - Ventilatieberekening
Een ventilatieberekening bepaalt hoeveel verse lucht een gebouw nodig heeft om een gezond binnenklimaat te behouden en voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit. Hiermee wordt ervoor gezorgd dat er voldoende luchtverversing is in elke ruimte. - Spuiventilatie
Een spuiventilatieberekening bepaalt hoeveel ramen of ventilatieopeningen er nodig zijn om een ruimte snel genoeg te ventileren, zodat de luchtkwaliteit in een gebouw binnen de vereiste normen blijft. Het zorgt voor een gezonde en veilige leefomgeving. - Milieuprestatieberekening (MPG)
Een milieuprestatieberekening toont de impact van de bouwmaterialen op het milieu gedurende hun levenscyclus. Deze berekening is verplicht voor nieuwbouwwoningen en utiliteitsgebouwen om de duurzaamheid ervan te waarborgen. - BENG Berekeningen
Een BENG-berekening (Bijna Energie Neutraal Gebouw) toont aan hoeveel energie een nieuw gebouw verbruikt en hoeveel energie duurzaam wordt opgewekt, en is verplicht voor nieuwe gebouwen volgens het Bouwbesluit om energiezuinigheid te waarborgen. - RC en U waarde berekening
Een Rc-waarde geeft aan hoe goed een constructie, zoals een muur of dak, isoleert: hoe hoger de waarde, hoe beter de isolatie. De U-waarde meet het warmteverlies van een hele constructie, waarbij een lagere waarde een betere isolatie betekent.
Wie maakt de bouwfysicaberekening?
Dit is afhankelijk van de omvang en complexiteit van het project. Voor veel projecten maken we de berekeningen zelf, we houden bij het maken van het ontwerp alvast rekening met de eisen.
Voor grotere of specialistische gebouwen selecteren we een bouwfysisch adviesbureau. We vragen dan voor jullie een offerte op en zorgen dat de berekeningen aansluiten op onze tekeningen.
Wat kosten de bouwfysicaberekeningen?
De kosten van een bouwfysicaberkeningen hangen af van de complexiteit en omvang van het project. Gezamenlijk kosten ze doorgaans tussen de € 500 en € 1.500 (exclusief BTW).
Slopen
Als er sloopwerkzaamheden gedaan moeten worden is hiervoor in sommige gevallen toestemming nodig van de gemeente. Afhankelijk van het project en de omvang dient er een sloopmelding of sloopvergunning aangevraagd te moeten worden bij de gemeente.
Wat is een sloopmelding?
Een sloopmelding is een officiële kennisgeving aan de gemeente dat je een gebouw of onderdeel ervan gaat slopen. Deze melding is vaak nodig voor kleinere sloopwerkzaamheden met minder dan 10m3 sloopafval.
In de aanvraag vermeldt je details zoals het te slopen object, de sloopdatum, wijze van slopen en eventuele asbest. De gemeente gebruikt deze informatie om een veilige en conforme sloop te waarborgen.
Wat is een sloopvergunning?
Een sloopvergunning is nodig als je een gebouw wilt slopen dat een monument is, in een beschermd gebied ligt, er meer dan 10m3 sloopafval vrij komt of als er meer dan 35 m² asbest gesaneerd moet worden. Deze vergunning waarborgt een veilige en wettelijke sloop.
Wat is hiervoor nodig?
Voor het indienen van een sloopmelding of sloopvergunning zijn verschillende onderdelen nodig. De exacte indieningsvereisten zijn afhankelijk van het project.
- tekening waarop staat wat gesloopt wordt
- asbestinventarisatie rapport
- ecologische quickscan
- aanvullende rapporten
Wat is een asbestinventarisatierapport?
In een asbestinventarisatierapport wordt vastgesteld of er asbesthoudende materialen in een te slopen pand aanwezig zijn. Een gespecialiseerd bureau neemt op locatie monsters van asbestverdachte materialen. Deze monsters worden in een labaratorium onderzocht om vast te stellen of het daadwerkelijk asbest is en welk type asbest het betreft.
Doel van dit onderzoek is dus het uitsluiten of vaststellen van de aanwezigheid van asbesthoudende materialen.
Afhankelijk van de uitkomst van dit onderzoek moeten er voorafgaande of tijdens de sloop speciale asbest saneer werkzaamheden uitgevoerd worden.
Afhankelijk van de omvang van de sloopwerkzaamheden kosten een asbestinventarisatierapport tussen de € 500 en € 1.000 (exclusief BTW).
Wat is een ecologische quickscan?
Bij een ecologische quickscan beoordeeld een ecoloog of het aannemelijk is of er beschermde diersoorten huisvesten in een te slopen gebouw(deel).
Als er sporen worden gevonden (bijvoorbeeld uitwerpselen van vogels, nesten) of als het aannemelijk is dat er beschermde dieren wonen (bijvoorbeeld bij kleine openingen in constructies of onder dakpannen) dan dient er aanvullend onderzoek gedaan te worden naar deze specifieke diersoort.
Doel van dit onderzoek is vaststellen of uitsluiten of het aannemelijk is dat er beschermde diersoorten huisvesten in het te slopen gebouw(deel).
Afhankelijk van de omvang van het project kosten een ecologische quickscan tussen de € 1.500 en € 2.500 (exclusief BTW).
Wanneer is aanvullend ecologisch onderzoek nodig?
Als de ecoloog tijdens de quickscan aanwijzingen heeft gevonden dat er beschermde diersoorten wonen in het te slopen gebouw(deel), moet dit nader worden onderzocht.
Afhankelijk van de diersoort dient er onderzoek gedaan te worden of deze soort er daadwerkelijk woont. Bij sommige diersoorten moet dit zelfs in meerdere seizoenen van het jaar gebeuren. Dit kan vertraging opleveren voor het project.
De prijs van het aanvullend ecologisch onderzoek is sterk afhankelijk van het type onderzoek wat gedaan moet worden.
Wat zijn mitigerende maatregelen?
Als er daadwerkelijk een beschermde diersoort is vastgesteld in het aanvullende ecologische onderzoek dienen er mitigerende maatregelen te worden genomen gericht op die specifieke diersoort.
Dit zijn acties die worden genomen om de negatieve impact van de sloop te verminderen. Je kan hierbij denken aan het ophangen van nestkasten of het uitvoeren van de werkzaamheden buiten het broedseizoen van vogels.
De kosten voor deze mitigerende maatregelen zijn voor rekening van de initiatiefnemer.
Monumenten
Heb je een monumentaal pand en wil je verbouwen? Dan heb je een vergunning nodig en moet de verbouwing de historische waarde van het pand respecteren. Hiervoor moeten extra stappen gezet worden om de benodigde vergunningen te verkrijgen.
Hoe kan ik achterhalen of mijn pand monumentaal is?
Monumenten zijn er in verschillende gradaties. Zo heb je o.a. rijksmonumenten, provinciale monumenten, gemeentelijke monumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en zelfs UNESCO werelderfgoed.
Afhankelijk van het type monument staat dit opgenomen in een ander register.
- Zo kun je rijksmonumenten vinden op cultureelerfgoed.nl
- Vraag het bij de provincie of gemeente. Zij hebben registers met daarin gemeentelijke en provinciale monumenten.
- Je kan het gemeente archief opvragen en omgevingsvergunningen raadplegen. Hieruit kan blijken dat er in het verleden al vergunningen zijn verleend voor onderhoud of verbouwingen die gericht zijn op een monumentale status.
- Raadpleeg het Kadaster. Het kan zijn dat er in het kadaster beperkingen zijn vastgelegd voor de monumentenstatus.
Wat betekend de monumentale status?
Een monumentale status betekent dat een gebouw of onderdeel erkend is om zijn historische, culturele, architectonische of esthetische waarde. Dit gaat vaak gepaard met beschermende maatregelen om het unieke karakter van het gebouw of onderdeel te behouden, wat invloed heeft op onderhoud en verbouwing.
Vaak is in de aanwijzing van het monument vastgelegd wat de specifieke monumentale waardes van het betreffende pand zijn. Het komt voor dat niet alle onderdelen van het pand een beschermde status hebben.
Mag ik wijzigingen aanbrengen aan mijn monumentale pand?
Nee, in een monumentaal pand mag je geen wijzigingen aanbrengen zonder toestemming. Er gelden strikte regels en procedures, en vaak is een omgevingsvergunning vereist om de historische, culturele of architectonische waarde te behouden.
Wat doet de monumentencommissie?
De monumentencommissie adviseert over de aanwijzing van monumenten en beoordeelt vergunningaanvragen voor wijzigingen aan monumentale panden. Ze zorgt ervoor dat renovaties en onderhoud voldoen aan de geldende normen om de historische en culturele waarde te behouden.
De monumentencommissie is een onderdeel van de commissie omgevingskwaliteit, in Friesland is dat Hûs en Hiem. Zij zullen door de gemeente betrokken worden bij de beoordeling van een aangevraagde omgevingsvergunning.
Welke subsidiemogelijkheden heb ik bij een monumentaal pand?
Subsidies voor monumentale panden zijn vaak beschikbaar via de gemeente. Informeer bij de gemeentelijke monumentenzorg naar mogelijkheden zoals de Instandhoudingssubsidie Monumenten (SIM) en andere financiële ondersteuning voor onderhoud en restauratie. Neem contact op met je gemeente voor specifieke informatie en aanvraagprocedures.
Sonderingen
Een sondering is een geotechnisch onderzoek waarbij met een sondeerwagen de eigenschappen van de ondergrond worden gemeten door de conusweerstand en wrijvingsweerstand van de grond te registreren. Deze gegevens helpen bij het bepalen van grondsoorten, opbouw en draagkracht, wat cruciaal is voor het ontwerp van funderingen.
Wat is een sondering?
Een sondering is een methode om de eigenschappen van de ondergrond te onderzoeken door een meetinstrument de grond in te drukken. Dit helpt bij het bepalen van de stabiliteit en draagkracht van de grond voor bouwprojecten.
Wat is het doel van de sondering?
Het meten van de diepte van draagkrachtige grondlagen en vaststellen wat de daadwerkelijke draagkracht van deze grondlaag is.
Met deze gegevens kan een constructeur bijvoorbeeld bepalen of er geheid moet worden en hoeveel heipalen er geslagen moeten worden.
Hoe werkt een sondering?
Bij een sondering wordt een scherpe sonde (conus) in de grond gedrukt om de eigenschappen van de ondergrond te meten. Terwijl de sonde dieper gaat, registreert hij de weerstand van de grond, wat inzicht geeft in de stevigheid en samenstelling van de bodemlagen, zoals zand, klei of leem. Het aantal sonderingen hangt af van de grootte en complexiteit van het project; kleinere projecten hebben vaak een paar sonderingen nodig, terwijl grotere projecten meerdere sonderingen vereisen voor een gedetailleerd beeld van de ondergrond.
Waarom hebben we een sondering nodig?
Om de draagkracht en diepte van de draagkrachtige lagen in de grond van de kavel te bepalen. De constructeur gebruikt deze informatie om de meest efficiënte funderingsmethode te bepalen.
Hoelang duurt een sondering en wanneer krijg ik de resultaten?
Afhankelijk van het aantal sonderingen duurt het onderzoek meestal enkele uren tot een dag. De resultaten worden vaak binnen enkele werkdagen na afloop van de sondering geleverd. De resultaten worden gebundeld in een sondeerrapport.
Welke grondsoorten en eigenschappen worden gemeten?
De sondering kan verschillende grondsoorten identificeren, zoals zand, klei, leem of grind, en de eigenschappen zoals draagkracht, stevigheid en vochtigheid van de grond vaststellen. Dit helpt bij het bepalen van de geschiktheid van de grond voor funderingsdoeleinden.
Hoe diep kan een sondering in de grond meten?
Een sondering kan doorgaans tot ongeveer 20 tot 30 meter diep worden uitgevoerd, afhankelijk van de apparatuur en grondomstandigheden. Voor diepere sonderingen zijn vaak gespecialiseerde apparatuur en technieken nodig.
Hoe ziet een sonderapport eruit?
Nadat een sondering is gemaakt wordt er een sondeerrapport opgeleverd. Hierin staat aangegeven waar de sonderingen zijn gemaakt. Per sondering zit er een grafiek in die de draagkracht op de verschillende dieptes laat zien.
Onderstaand een voorbeeld van een grafiek van een sondering uit een sondeerrapport:
Wat kost een sondering?
De kosten van een sondering variëren afhankelijk van het project, de benodigde diepte en complexiteit. Naast de basis kosten kunnen er bijkomende kosten zoals boringen of een grondwaterpeil buis. Wij vragen doorgaans vooraf een offerte voor jullie op.
Een sondering kost doorgaans tussen de € 1.000 en € 3.000 (exclusief BTW).
Constructieberekening
Een constructieberekening is een berekening om te bepalen hoe zwaar de constructie van een gebouw moet worden gemaakt. Dus bijvoorbeeld de hoeveelheid hout, staal en beton er in de fundering, vloeren en wanden moet komen. De constructieberekening houdt rekening met alle krachten die op het gebouw werken, zoals de inrichting, sneeuw, wind en andere invloeden.
Waarvoor is een constructieberekening nodig?
Deze constructieberekening bepaalt of de dragende delen, zoals muren, vloeren en het dak, sterk genoeg zijn om het gewicht van het gebouw en de belasting van bijvoorbeeld wind en sneeuw te dragen. Zonder zo’n berekening loop je het risico op problemen, zoals verzakkingen, scheuren of zelfs instortingen. Daarnaast is een constructieberekening vaak wettelijk verplicht om te voldoen aan de bouwvoorschriften en om een omgevingsvergunning te verkrijgen.
Wie maakt de constructieberekening?
De constructieberekening wordt gemaakt door een gespecialiseerd ingenieursbureau. Wij kunnen samenwerken met alle constructiebureaus. We kunnen voor jullie een ingenieursbureau selecteren en een offerte opvragen. Dit bureau zorgt ervoor dat de constructie voldoet aan alle technische en wettelijke eisen voor een veilig en verantwoord bouwproject
Wanneer wordt de constructieberekening gemaakt?
In de meeste gemeenten moet de constructieberekening uiterlijk drie weken voor de start van de bouw worden ingediend. De omgevingsvergunning kan dan al worden verleend. Ons advies is om eerst de omgevingsvergunning aan te vragen en, zodra deze is goedgekeurd, de constructieberekening te laten maken. Dit voorkomt dat eventuele aanpassingen die de gemeente vereist ook in de constructieberekening moeten worden verwerkt.
Bij andere gemeenten moet de constructieberekening echter tegelijk met de technische tekeningen worden ingediend wanneer de aanvraag voor de omgevingsvergunning wordt ingediend. In dat geval laten we de constructieberekening gelijktijdig met de technische tekeningen opstellen.
Hoelang duurt het laten maken van een constructieberekening?
De geschatte tijdlijn voor het uitvoeren van de constructieberekening hangt af van de complexiteit en omvang van het project, evenals de beschikbaarheid van het ingenieursbureau.
Doorgaans kun je rekening houden met een doorlooptijd van ca. 4-6 weken.
Wat kost een constructieberekening?
De kosten van een constructieberekening hangen af van de complexiteit en omvang van het project. Een constructieberekening kost doorgaans tussen de € 1.000 en € 5.000 (exclusief BTW).
Wetkwaliteitsborging (WKB)
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (WKB) heeft als doel aannemers meer verantwoordelijkheid te geven voor de kwaliteit van hun werk en het te laten controleren door een onafhankelijke kwaliteitsborger. Dit zorgt voor meer zekerheid voor de opdrachtgever, omdat de aannemer ook na oplevering aansprakelijk blijft voor gebreken.
Waarom is een kwaliteitsborger nodig?
Een kwaliteitsborger is nodig om te zorgen dat de bouw voldoet aan de wettelijke eisen en kwaliteitsnormen. Ze helpen om problemen en gebreken vroegtijdig te identificeren en op te lossen, wat bijdraagt aan een hogere bouwkwaliteit.
Wat is het doel van een kwaliteitsborger?
Het doel van een kwaliteitsborger is om de bouwkwaliteit te verbeteren en bouwfouten, zoals constructiefouten of onveilige situaties, te verminderen.
Voordeel voor de initiatiefnemer is dat er is vastgelegd aan welke kwaliteitseisen het gebouw voldoet.
Voor wie werkt de kwaliteitsborger?
De kwaliteitsborger wordt doorgaans aangesteld door de opdrachtgever van het bouwproject. Dit kan de gebouweigenaar of projectontwikkelaar zijn. In sommige gevallen kan de aannemer zelf de kwaliteitsborger aanstellen, maar het is gebruikelijk dat de opdrachtgever deze rol toewijst om onafhankelijkheid en objectiviteit te waarborgen bij de controle op de bouwkwaliteit en naleving van wet- en regelgeving.
Wat kost een kwaliteitsborger?
De kosten voor een kwaliteitsborger variëren afhankelijk van de omvang en complexiteit van het project.
Voor een woning kost de kwaliteitsborger ca. 5.000 á 8.000 (exclusief BTW).
N.B. de leges die de gemeente rekent voor het verlenen van de bouwvergunning zijn verlaagd omdat nauwelijks meer te hoeven controleren op de bouwplaats.
